Antes de comprar una vivienda

GASTO

El gasto que te supondrá la hipoteca no debe superar el 30% – 35% de tus ingresos anuales. Has de calcular cuales son esos ingresos netos, dividirlos por doce meses y multiplicarlos por 0,3: esa sería la “mensualidad ideal” de tu hipoteca. Hay que pensar que puedes tener un dinero ahorrado (el 30% del valor de la vivienda) que te puede facilitar los gastos iniciales que pueden llegar a suponer entre un 10% y un 12% más del precio de la vivienda (arras, notario, registro, gestoría) y el 20% del valor de la vivienda, ya que una hipoteca no te va a dar más que el 80% del valor de tasación.

Debes tener también en cuenta el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos.

ZONA

Además de los criterios emocionales al elegir el lugar de tu vivienda, debes sopesar los factores objetivos como son: el acceso y los medios de transporte, las tiendas, los centros comerciales, los servicios de alimentación y de ocio, los servicios sanitarios, guarderías, colegios, institutos y universidades si las hay, y por último los planes urbanísticos o la construcción de obras públicas en la zona que puedan beneficiar o perjudicar a la vivienda y a su entorno. Puedes consultar este tipo de información en El Ayuntamiento pertinente.

VIVIENDA

SUPERFICIE: verás que hay tres tipos de superfície considerados, la superficie construida incluye todos los m2 construidos incluyendo muros, vigas, tabiques, etc. La superficie útil refleja los m2 construidos descontando muros, vigas, tabiques y la mitad de m2 de terrazas, esta es la parte donde vemos con más exactitud los m2 de que disponemos en nuestra vivienda. Finalmente la superficie construida refleja la cantidad total de m2 contando también la parte proporcional asignada de m2 de zonas comunes como escalera, entrada al edificio, etc.

CARACTERÍSTICAS: 

Orientación: las viviendas exteriores reciben mucha luz natural, las orientadas al interior de una manzana son más silenciosas. Las viviendas orientadas al sur destacan por la calidad y cantidad de la luz natural que reciben.

Distribución: el número de habitaciones y de baños es esencial, así como disponer de trasteros, armarios empotrados o espacios de almacenamiento y ventanas exteriores en todas las estancias y habitaciones. Una óptima distribución donde no se pierda espacio útil en pasillos y zonas de paso más una disposición inteligente de las estancias que permita zonas de descanso tranquilas y cercanas a los baños, así como zonas de actividad amplias y acogedoras son muy importantes en una vivienda.

Acabados: la calidad de los acabados es garantía de seguridad, solidez y calidad. Debes observar la pintura, las baldosas, el parqué, los zócalos, las molduras…

Agua, electricidad y climatización: hay que comprobar que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que pierda caudal de agua. En cuanto a la electricidad debes comprobar enchufes para electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado y asegurarse de que tienen toma de tierra. Debes saber de qué tipo de instalación energética dispone la vivienda: gas natural, energía solar, aerotermia, eléctrica …, para saber si cumple con la normativa vigente y si dispone de calefacción y refrigeración. Lo normal es que el vendedor te facilite el Certificado Energético (CEE) o Certificado Energético Previsto (si la vivienda no está terminada) que tiene asignada cada vivienda para calcular el coste energético que te va a generar.

Puertas y ventanas: han de proporcionar luz, ventilación, visibilidad y vistas, y aislamiento térmico y acústico para su comodidad y para ahorro de energía.

Garaje: un factor importante a tener en cuenta es disponer de garaje junto con la vivienda. Deberás valorar si sus m2 son suficientes para tu vehículo, si es de fácil uso para aparcar, y si tiene acceso directo hasta tu vivienda. El garaje es también una finca, es decir, es un espacio de carácter urbano y un inmueble a efectos del Registro de la Propiedad. La plaza de garaje puede encontrarse en dos situaciones jurídicas distintas: puede ser un anexo inseparable a la vivienda (en este caso por ser propietario de la vivienda será propietario de la plaza de garaje), o una finca registral independiente y cuya compra, por tanto, debe hacerse por separado.

ANTES DE COMPRAR

1- Comprobar en el Ayuntamiento que la zona no está afectada por futuros planes urbanísticos.

2- Comprobar en el Registro de la Propiedad que el vendedor es el propietario de la vivienda y que esta no está gravada (hipotecada o con algún otro derecho, como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc) y libre de cargas (al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc).

3- Seguro de daños, si la vivienda es nueva o está en construcción, ¿ha contratado el promotor un seguro de daños por los posibles defectos estructurales del edificio? Solicita la póliza del contrato completada con el documento que acredite su entrada en vigor legitimada notarialmente.

4- Cuando se compra sobre plano: Consultar en el registro Mercantil la inscripción de la sociedad, los cargos de administración, apoderados y estatutos.

IMPUESTOS

Las propietarios de viviendas pagan impuestos por ellas, es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Comprueba que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. La referencia catastral es obligatoria en la escritura y necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad..

IVA: Por una vivienda de nueva construcción se deberá pagar el 10% de IVA sobre el precio de venta. Si se trata de otro tipo de inmueble, el IVA es el 21 por ciento.

AJD: Si se trata de una vivienda de nueva construcción se deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentado (AJD), cuyo tipo oscila según la comunidad autónoma entre el 1% y el 1,5%.

CONTRATO:

Si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo convenido para la entrega del inmueble, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.